Chia sẻ Chuẩn mực Kế toán Quốc tế IAS 16 - Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị

[Đặng Hà Ngân]

Chuẩn mực Kế toán Quốc tế IAS 16 - "Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị" là một trong những chuẩn mực quan trọng được thiết lập nhằm hướng dẫn các doanh nghiệp trong việc ghi nhận, đánh giá và báo cáo tài sản cố định hữu hình. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đóng vai trò thiết yếu trong hoạt động sản xuất kinh doanh của mỗi doanh nghiệp, do đó, việc quản lý và báo cáo chính xác các loại tài sản này không chỉ đảm bảo tính minh bạch và nhất quán trong báo cáo tài chính mà còn giúp doanh nghiệp đưa ra những quyết định chiến lược hiệu quả. IAS 16 đề cập đến các vấn đề liên quan đến việc xác định giá trị ban đầu, các phương pháp khấu hao, và các điều chỉnh giá trị sau ghi nhận ban đầu của tài sản, nhằm phản ánh đúng giá trị kinh tế và tình hình sử dụng của chúng.

Bài viết này Webifrs sẽ phân tích chi tiết các quy định và ứng dụng thực tiễn của IAS 16, từ đó giúp các nhà quản lý và kế toán viên nắm bắt rõ hơn và vận dụng hiệu quả trong quá trình quản lý tài sản của doanh nghiệp.

I. Mục đích

1. Mục tiêu của Chuẩn mực này là mô tả phương pháp kế toán cho bất động sản, nhà xưởng và thiết bị để người sử dụng báo cáo tài chính có thể biết được thông tin về đầu tư của đơn vị vào bất động sản, nhà xưởng và thiết bị cùng với những thay đổi trong khoản đầu tư đó. Các vấn đề chính trong kế toán bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bao gồm: ghi nhận tài sản, xác định giá trị còn lại và chi phí khấu hao, ghi nhận các khoản lỗ do suy giảm giá trị liên quan đến tài sản đó.

II. Phạm vi áp dụng

2. Chuẩn mực này phải được áp dụng trong kế toán bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trừ khi một Chuẩn mực khác yêu cầu hoặc cho phép một phương pháp kế toán khác.
3. Chuẩn mực này không áp dụng đối với:

(a) bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được phân loại là được giữ để bán theo IFRS 5 Tài sản dài hạn giữ để bán và các hoạt động bị chấm dứt.

(b) tài sản sinh học liên quan đến hoạt động nông nghiệp ngoài cây lâu năm cho sản phẩm (xem IAS 41 Nông nghiệp). Chuẩn mực này áp dụng cho các cây lâu năm cho sản phẩm nhưng không áp dụng cho việc sản xuất trên cây lâu năm cho sản phẩm.

(c) việc ghi nhận và xác định giá trị các tài sản phát sinh từ hoạt động thăm dò và đánh giá (xem IFRS 6 Thăm dò và đánh giá tài nguyên khoáng sản).

(d) quyền khoáng sản và trữ lượng khoáng sản như dầu mỏ, khí đốt tự nhiên và các tài nguyên không tái sinh tương tự. Tuy nhiên, Chuẩn mực này áp dụng cho bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được sử dụng để phát triển hoặc duy trì các tài sản được mô tả trong (b)–(d).

4. [Đã hủy bỏ]

5. Đơn vị sử dụng mô hình chi phí cho bất động sản đầu tư theo quy định tại IAS 40 Bất động sản đầu tư phải sử dụng mô hình chi phí trong Chuẩn mực này cho bất động sản đầu tư chủ sở hữu.​

 

[Đặng Hà Ngân]

III. Các khái niệm

6. Các thuật ngữ sau được sử dụng trong Chuẩn mực này có ý nghĩa được xác định cụ thể như sau: Một cây lâu năm cho sản phẩm là một cây trồng đang sống:

(a) được sử dụng trong sản xuất hoặc cung cấp sản phẩm nông nghiệp;

(b) dự kiến cho sản phẩm nhiều hơn một kỳ; và

(c) ít có khả năng được bán dưới dạng sản phẩm nông nghiệp, trừ trường hợp thanh lí đột ngột. (Các đoạn 5A–5B của IAS 41 giải thích về định nghĩa của một cây lâu năm cho sản phẩm.)

Giá trị còn lại là giá trị của tài sản được ghi nhận sau khi đã trừ số khấu hao lũy kế và các khoản lỗ lũy kế do suy giảm giá trị tài sản.

Nguyên giá là số tiền hoặc các khoản tương đương tiền đã trả hoặc giá trị hợp lý của các khoản thanh toán khác để có được tài sản tại thời điểm mua hoặc xây dựng, hoặc khi áp dụng các IFRS khác, ví dụ như IFRS 2 Thanh toán trên cơ sở cổ phiếu, là giá trị liên quan đến tài sản tại thời điểm ghi nhận ban đầu.

Giá trị phải khấu hao là nguyên giá của tài sản hoặc giá trị khác thay thế cho nguyên giá trừ (-) đi giá trị thanh lý có thể thu hồi.

Khấu hao là việc phân bổ một cách có hệ thống giá trị phải khấu hao của tài sản trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản đó.

Giá trị xác định theo đặc thù đơn vị là giá trị hiện tại của dòng tiền mà một đơn vị dự kiến sẽ phát sinh từ việc tiếp tục sử dụng một tài sản và từ việc thanh lý nó vào cuối thời gian sử dụng hữu ích hoặc dự kiến sẽ phát sinh khi thanh toán một khoản nợ phải trả.

Giá trị hợp lý là giá có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc giá chuyển nhượng một khoản nợ phải trả trong một giao dịch tự nguyện có tổ chức giữa các bên tham gia thị trường tại ngày xác định giá trị. (Xem IFRS 13 Xác định giá trị hợp lý)

Lỗ do suy giảm giá trị là phần chênh lệch giữa giá trị còn lại của tài sản lớn hơn giá trị có thể thu hồi. Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị là những tài sản hữu hình:

(a) được nắm giữ để sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, cho thuê hoặc dùng cho mục đích quản lý; và

(b) dự kiến sẽ được sử dụng trong hơn một kỳ. Giá trị có thể thu hồi là giá trị cao hơn giữa giá trị hợp lý của tài sản (hoặc đơn vị tạo tiền) trừ đi chi phí bán và giá trị sử dụng của tài sản đó.

Giá trị thanh lý có thể thu hồi của một tài sản là giá trị ước tính mà đơn vị sẽ thu được từ việc thanh lý tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính nếu tài sản đã đến hạn thanh lý hoặc hết thời gian sử dụng hữu ích.

Thời gian sử dụng hữu ích là:

(a) khoảng thời gian mà một tài sản dự kiến có thể sử dụng được bởi đơn vị: hoặc

(b) số lượng sản phẩm được sản xuất hoặc các đơn vị tương tự dự kiến sẽ được tạo ra từ tài sản.

​

 

[Đặng Hà Ngân]

IV. Ghi nhận

7. Nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị phải được ghi nhận là một tài sản khi và chỉ khi:

(a) nhiều khả năng đem lại các lợi ích kinh tế trong tương lai cho đơn vị;

và (b) nguyên giá của tài sản này có thể được xác định một cách đáng tin cậy.

8. Các đối tượng như phụ tùng thay thế, thiết bị dự phòng và thiết bị bảo dưỡng được ghi nhận theo quy định tại IFRS này khi chúng đáp ứng định nghĩa về bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. Nếu không, các đối tượng như vậy được phân loại là hàng tồn kho.

9. Chuẩn mực này không quy định đơn vị xác định giá trị cho việc ghi nhận, cụ thể, những gì cấu thành nên một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị. Do đó, cần phải có xét đoán trong việc áp dụng tiêu chuẩn ghi nhận trong các trường hợp cụ thể của đơn vị. Đơn vị có thể tổng hợp các đối tượng khi xét riêng lẻ là không đáng kể như khuôn rỗng, công cụ và khuôn đặc và áp dụng tiêu chuẩn ghi nhận này cho tổng giá trị.

10. Đơn vị đánh giá tất cả chi phí của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị tại thời điểm chúng phát sinh theo tiêu chuẩn ghi nhận này. Các chi phí này bao gồm chi phí phát sinh ban đầu để có được hoặc xây dựng một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị và chi phí phát sinh sau đó để thêm vào, thay thế một phần hoặc sửa chữa tài sản. Nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể bao gồm các chi phí phát sinh liên quan đến những tài sản đi thuê được sử dụng để xây dựng, thêm vào, thay thế một phần hoặc sửa chữa một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị như khấu hao quyền sử dụng tài sản.

Các chi phí ban đầu

11. Các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua sắm vì lý do an toàn hoặc môi trường. Việc mua sắm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đó mặc dù không trực tiếp làm tăng lợi ích kinh tế trong tương lai của bất kỳ bất động sản, nhà xưởng và thiết bị cụ thể nào nhưng có thể nó cần thiết để đơn vị thu được những lợi ích kinh tế trong tương lai từ các tài sản khác của mình. Các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị như vậy đủ điều kiện được ghi nhận là tài sản vì chúng cho phép đơn vị thu được những lợi ích kinh tế trong tương lai từ các tài sản liên quan lớn hơn những gì có thể thu được nếu không có những tài sản này. Ví dụ, một nhà sản xuất hóa chất có thể lắp đặt các quy trình xử lý hóa chất mới để tuân thủ những yêu cầu về môi trường đối với việc sản xuất và lưu trữ các hóa chất nguy hiểm; những nâng cấp liên quan đến nhà máy được ghi nhận là một tài sản bởi vì không có chúng, đơn vị không thể sản xuất và bán hóa chất. Tuy nhiên, giá trị còn lại của tài sản này và các tài sản liên quan được xem xét cho việc suy giảm giá trị theo quy định tại IAS 36 Suy giảm giá trị của tài sản.

Các chi phí sau ghi nhận ban đầu

12. Theo nguyên tắc ghi nhận tại đoạn 7, đơn vị không ghi nhận chi phí sửa chữa thường ngày của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị vào giá trị còn lại của tài sản đó. Thay vào đó, các chi phí này được ghi nhận vào báo cáo lãi hoặc lỗ khi phát sinh. Chi phí sửa chữa thường ngày chủ yếu là chi phí nhân công, chi phí vật tư tiêu hao và có thể bao gồm chi phí phụ tùng thay thế nhỏ. Mục đích của những khoản chi phí này thường là cho việc ‘sửa chữa và bảo trì’ bất động sản, nhà xưởng và thiết bị.

13. Các bộ phận của một số bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể cần thay thế đều đặn. Ví dụ, một lò luyện kim có thể cần phải thay lớp lót sau một thời gian sử dụng nhất định hoặc nội thất của máy bay như ghế ngồi và khu bếp có thể cần phải thay thế nhiều lần trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của khung máy bay. Các bộ phận của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị cũng có thể được mua sắm để việc thay thế định kỳ diễn ra ít thường xuyên hơn, chẳng hạn thay thế các bức tường bên trong tòa nhà hoặc thực hiện các thay thế không định kỳ. Theo nguyên tắc ghi nhận tại đoạn 7, đơn vị ghi nhận vào giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị chi phí thay thế bộ phận của tài sản đó khi phát sinh nếu nó đáp ứng các tiêu chuẩn ghi nhận. Giá trị còn lại của những bộ phận được thay thế bị dừng ghi nhận theo các quy định về dừng ghi nhận của Chuẩn mực này (xem đoạn 67-72).

14. Điều kiện để một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị (ví dụ: máy bay) tiếp tục hoạt động có thể là phải thực hiện những kiểm định lỗi lớn thường xuyên cho dù các bộ phận của tài sản này có được thay thế hay không. Khi mỗi lần kiểm định lớn được thực hiện, chi phí này được ghi nhận vào giá trị còn lại của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị nếu đáp ứng các tiêu chuẩn ghi nhận. Bất kỳ giá trị còn lại nào của chi phí kiểm định trước đó (tách biệt với các bộ phận vật lý) đều phải bị dừng ghi nhận. Điều này xảy ra bất kể chi phí của lần kiểm định trước phát sinh trong giao dịch mua hoặc xây dựng tài sản. Nếu cần thiết, chi phí ước tính của một lần kiểm định tương tự trong tương lai có thể được sử dụng để phản ánh chi phí kiểm định hiện tại khi tài sản được mua sắm hoặc xây dựng.​

 

[Đặng Hà Ngân]

Xác định giá trị khi ghi nhận

15. Một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đủ điều kiện để được ghi nhận là tài sản phải được xác định giá trị bằng nguyên giá của nó.

Các yếu tố của nguyên giá

16. Nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bao gồm:

(a) giá mua, bao gồm thuế nhập khẩu và các khoản thuế mua hàng không hoàn lại sau khi trừ (-) đi chiết khấu thương mại và giảm giá.

(b) bất kỳ chi phí nào liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản đến vị trí và điều kiện cần thiết để tài sản này có khả năng hoạt động theo dự định của nhà quản lý.

(c) ước tính ban đầu về chi phí tháo dỡ, di dời tài sản và khôi phục lại mặt bằng đặt tài sản, nghĩa vụ mà một đơn vị phải chịu khi mua tài sản hoặc là kết quả của việc sử dụng tài sản trong một giai đoạn cụ thể cho các mục đích khác thay vì sản xuất hàng tồn kho trong giai đoạn đó.

17. Ví dụ về những chi phí liên quan trực tiếp là:

(a) các khoản lợi ích của người lao động (như định nghĩa trong IAS 19 Lợi ích của người lao động) phát sinh trực tiếp từ việc xây dựng hoặc mua sắm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị;

(b) chi phí chuẩn bị mặt bằng;

(c) chi phí vận chuyển và bốc xếp ban đầu;

(d) chi phí lắp ráp và lắp đặt;

(e) chi phí kiểm tra xem tài sản có hoạt động đúng hay không sau khi trừ đi khoản thu nhập thuần thu được từ việc bán bất kỳ sản phẩm nào được sản xuất trong quá trình đưa tài sản đến vị trí và điều kiện đó (như các sản phẩm mẫu được sản xuất ra khi chạy thử thiết bị); và

(f) chi phí chuyên gia.

18. Đơn vị áp dụng IAS 2 Hàng tồn kho cho các chi phí từ những nghĩa vụ tháo dỡ, di dời và khôi phục mặt bằng mà tài sản được đặt trong một giai đoạn cụ thể phát sinh từ việc sử dụng tài sản để sản xuất hàng tồn kho trong giai đoạn đó. Các nghĩa vụ chịu những chi phí hạch toán theo quy định tại IAS 2 hoặc IAS 16 được ghi nhận và xác định giá trị theo quy định tại IAS 37 Dự phòng, Nợ phải trả tiềm tàng và Tài sản tiềm tàng.

19. Ví dụ về những chi phí không phải là nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị là:

(a) chi phí mở cơ sở mới;

(b) chi phí giới thiệu sản phẩm hoặc dịch vụ mới (bao gồm chi phí quảng cáo và những hoạt động quảng bá);

(c) chi phí thực hiện kinh doanh tại một địa điểm mới hoặc với một nhóm khách hàng mới (bao gồm cả chi phí đào tạo nhân viên); và

(d) chí phí quản lý và các chi phí chung khác.

20. Việc ghi nhận chi phí vào giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị chấm dứt khi tài sản ở vị trí và điều kiện cần thiết để nó có thể hoạt động theo dự định của nhà quản lý. Do đó, những chi phí phát sinh trong việc sử dụng hoặc tái triển khai một tài sản không được bao gồm trong giá trị còn lại của tài sản đó. Ví dụ, các chi phí dưới đây không được bao gồm trong giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị:

(a) chi phí phát sinh khi một tài sản có khả năng hoạt động theo dự định của nhà quản lý nhưng vẫn chưa được đưa vào sử dụng hoặc đang hoạt động ở dưới mức công suất tối đa;

(b) các khoản lỗ hoạt động ban đầu như lỗ phát sinh khi yêu cầu về sản phẩm đầu ra của tài sản tăng lên; và

(c) chi phí di dời hoặc tái cấu trúc một phần hoặc toàn bộ các hoạt động của đơn vị.

21. Một số hoạt động xảy ra liên quan đến việc xây dựng hoặc phát triển một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị nhưng là không cần thiết để đưa tài sản đến vị trí và điều kiện cần thiết để tài sản đó có thể hoạt động theo dự định của nhà quản lí. Các hoạt động phụ này có thể xảy ra trước hoặc trong quá trình xây dựng hoặc phát triển tài sản.

Ví dụ, thu nhập nhận được từ việc sử dụng mặt bằng xây dựng tòa nhà làm bãi đỗ xe cho đến khi việc xây dựng bắt đầu được triển khai. Bởi vì các hoạt động phụ này là không cần thiết để đưa tài sản đến vị trí và điều kiện cần thiết để tài sản đó có thể hoạt động theo dự định của nhà quản lý nên thu nhập và chi phí liên quan đến các hoạt động này được ghi nhận vào báo cáo lãi hoặc lỗ và được phân loại tương ứng vào thu nhập và chi phí.

22. Nguyên giá của một tài sản tự xây dựng được xác định bằng cách sử dụng các nguyên tắc giống như đối với một tài sản được mua sắm. Nếu đơn vị tạo ra các tài sản tương tự để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường của mình, nguyên giá của tài sản thường giống với chi phí xây dựng một tài sản để bán (xem IAS 2).

Do đó, bất kỳ khoản lãi nội bộ nào phát sinh cũng phải được loại bỏ. Tương tự, chi phí vật liệu, nhân công hoặc các nguồn lực khác bất thường, lãng phí phát sinh trong việc tự xây dựng một tài sản không được bao gồm trong nguyên giá của tài sản này. IAS 23 Chi phí đi vay thiết lập các tiêu chuẩn cho việc ghi nhận lãi vay như là một bộ phận của giá trị còn lại của tài sản tự xây dựng.

22A. Các cây lâu năm cho sản phẩm được hạch toán tương tự như các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị tự xây dựng trước khi chúng ở vị trí và điều kiện cần thiết để có thể hoạt động theo dự định của nhà quản lý. Do đó, các tham chiếu đến ‘xây dựng’ trong Chuẩn mực này nên được hiểu như là các hoạt động cần thiết để trồng trọt các cây lâu năm cho sản phẩm trước khi chúng ở vị trí và điều kiện cần thiết để có khả năng hoạt động theo dự định của nhà quản lý.​

 

[Đặng Hà Ngân]

Xác định giá trị nguyên giá

23. Nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị là giá mua trả tiền ngay tại ngày ghi nhận. Nếu khoản thanh toán được trả chậm vượt quá các điều khoản tín dụng thông thường, chênh lệch giữa giá bán trả tiền ngay và tổng số tiền phải thanh toán được ghi nhận là lãi vay trong thời hạn tín dụng trừ khi khoản lãi đó được vốn hóa theo quy định tại IAS 23.

24. Một hoặc nhiều bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được mua sắm để đổi lấy một tài sản phi tiền tệ hoặc các tài sản, hoặc kết hợp cả tài sản tiền tệ và tài sản phi tiền tệ. Các thảo luận dưới đây chỉ đơn giản đề cập đến việc đổi một tài sản phi tiền tệ này lấy một tài sản phi tiền tệ khác nhưng nó cũng áp dụng cho tất cả các trao đổi được mô tả trong câu trước đó. Nguyên giá của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị nhận về được xác định theo giá trị hợp lý trừ khi

(a) giao dịch trao đổi thiếu bản chất thương mại hoặc

(b) giá trị hợp lý của cả tài sản nhận được và tài sản đem trao đổi đều không thể xác định được một cách đáng tin cậy. Tài sản nhận về được xác định giá trị theo cách này ngay cả khi đơn vị không thể dừng ghi nhận ngay lập tức tài sản đem trao đổi. Nếu tài sản nhận về không được xác định giá trị theo giá trị hợp lý, nguyên giá của tài sản đó được xác định bằng giá trị còn lại của tài sản đem trao đổi.

25. Đơn vị xác định liệu một giao dịch trao đổi có bản chất thương mại hay không bằng cách xem xét dòng tiền tương lai của đơn vị dự kiến sẽ thay đổi do giao dịch đó. Một giao dịch trao đổi có bản chất thương mại nếu:

(a) cấu hình (rủi ro, thời gian và lượng) của dòng tiền của tài sản nhận được khác với cấu hình của dòng tiền của tài sản đem trao đổi; hoặc

(b) giá trị xác định theo đặc thù đơn vị của một phần hoạt động bị ảnh hưởng bởi giao dịch của đơn vị thay đổi do giao dịch đó; và

(c) sự khác biệt tại (a) hoặc (b) là đáng kể so với giá trị hợp lý của các tài sản được trao đổi. Để phục vụ cho mục đích xác định xem một giao dịch trao đổi có bản chất thương mại hay không, giá trị xác định theo đặc thù đơn vị của một phần hoạt động bị ảnh hưởng bởi giao dịch của đơn vị phải phản ánh dòng tiền sau thuế. Kết quả của những phân tích này có thể rõ ràng mà không cần đến các tính toán chi tiết.

26. Giá trị hợp lý của một tài sản có thể xác định được một cách đáng tin cậy nếu

(a) độ biến thiên trong phạm vi các xác định giá trị hợp lý phù hợp là không đáng kể đối với tài sản đó hoặc

(b) xác suất của các ước tính khác nhau trong phạm vi có thể được đánh giá và sử dụng một cách hợp lý khi xác định giá trị hợp lý. Nếu đơn vị có thể xác định giá trị hợp lý của tài sản nhận được và tài sản đem trao đổi một cách đáng tin cậy thì giá trị hợp lý của tài sản đem trao đổi được sử dụng để xác định giá trị nguyên giá của tài sản nhận được trừ khi giá trị hợp lý của tài sản nhận được có bằng chứng rõ ràng hơn.

27. [Đã hủy bỏ]

28. Giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể giảm đi do các khoản trợ cấp của Chính phủ theo quy định tại IAS 20 Kế toán các khoản trợ cấp của Chính phủ và Trình bày các hỗ trợ của Chính phủ.​

 

[Đặng Hà Ngân]

Xác định giá trị sau ghi nhận

29. Đơn vị phải chọn mô hình chi phí quy định tại đoạn 30 hoặc mô hình đánh giá lại quy định tại đoạn 31 làm chính sách kế toán của mình và áp dụng chính sách đó cho toàn bộ bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trong một nhóm.

29A. Một số đơn vị điều hành, cả nội bộ và bên ngoài, một quỹ đầu tư cung cấp cho các nhà đầu tư những lợi ích được xác định bởi các đơn vị quỹ. Tương tự, một số đơn vị phát hành các nhóm hợp đồng bảo hiểm có đặc tính chia sẻ trực tiếp và nắm giữ nhóm tài sản đầu tư. Một số quỹ hay nhóm tài sản đầu tư này bao gồm bất động sản chủ sở hữu sử dụng.

Đơn vị áp dụng IAS 16 cho các bất động sản chủ sở hữu sử dụng được bao gồm trong quỹ hoặc là nhóm tài sản đầu tư đó. Mặc dù có đoạn 29 nhưng đơn vị có thể lựa chọn xác định giá trị các bất động sản này bằng cách sử dụng mô hình giá trị hợp lý theo quy định tại IAS 40. Để phục vụ cho sự lựa chọn này, hợp đồng bảo hiểm bao gồm các hợp đồng đầu tư có đặc tính chia sẻ tùy thuộc. (Xem IFRS 17 Hợp đồng bảo hiểm cho các thuật ngữ được sử dụng trong đoạn này).

29B. Đơn vị phải xử lý bất động sản chủ sở hữu sử dụng được xác định giá trị bằng cách sử dụng mô hình giá trị hợp lý bất động sản đầu tư áp dụng theo quy định tại đoạn 29A như một nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị riêng biệt.

Mô hình chi phí

30. Sau khi được ghi nhận là một tài sản, bất động sản, nhà xưởng và thiết bị phải được phản ánh theo nguyên giá trừ đi khấu hao lũy kế và các khoản lỗ lũy kế do suy giảm giá trị tài sản.​

 

[Đặng Hà Ngân]

Mô hình đánh giá lại

31. Sau khi được ghi nhận là một tài sản, bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có giá trị hợp lý có thể xác định được một cách đáng tin cậy phải được phản ánh theo giá trị được đánh giá lại, đó là giá trị hợp lý của tài sản đó tại ngày đánh giá lại trừ đi khấu hao lũy kế và các khoản lỗ do suy giảm giá trị tài sản lũy kế sau ngày đánh giá. Việc đánh giá phải được thực hiện đều đặn đủ để đảm bảo rằng giá trị còn lại của tài sản không khác biệt trọng yếu với giá trị được xác định bằng cách sử dụng giá trị hợp lý vào cuối kỳ báo cáo.

32-33. [Đã hủy bỏ]

34. Tần suất đánh giá lại phụ thuộc vào những thay đổi về giá trị hợp lý của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại. Khi giá trị hợp lý của một tài sản được đánh giá lại khác biệt trọng yếu so với giá trị còn lại của tài sản đó, việc đánh giá lại là bắt buộc. Các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trải qua những thay đổi đáng kể và đột ngột về giá trị hợp lý cần phải được đánh giá lại hàng năm. Việc đánh giá lại thường xuyên như vậy là không cần thiết đối với các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị chỉ có những thay đổi không đáng kể về giá trị hợp lý. Thay vào đó, đơn vị có thể chỉ cần đánh giá lại các đối tượng này sau ba hoặc năm năm.

35. Khi một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại, giá trị còn lại của tài sản đó được điều chỉnh thành giá trị đánh giá lại. Vào ngày đánh giá lại, tài sản được xử lý kế toán theo một trong các cách sau:

(a) giá trị còn lại gộp được điều chỉnh nhất quán với việc đánh giá lại giá trị còn lại của tài sản. Ví dụ, giá trị còn lại gộp có thể được điều chỉnh lại bằng cách tham chiếu đến dữ liệu thị trường quan sát được hoặc điều chỉnh lại từng phần đối với sự thay đổi của giá trị còn lại. Khấu hao lũy kế tại ngày đánh giá lại được điều chỉnh bằng với chênh lệch giữa giá trị còn lại gộp và giá trị còn lại của tài sản đó sau khi tính đến các khoản lỗ lũy kế do suy giảm giá trị tài sản; hoặc

(b) khấu hao lũy kế được loại ra khỏi giá trị còn lại gộp của tài sản đó. Khoản điều chỉnh khấu hao lũy kế cấu thành nên một phần của việc tăng hoặc giảm giá trị còn lại của tài sản phải tuân thủ quy định tại đoạn 39 và 40. 36. Nếu một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại, toàn bộ nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị mà tài sản đó thuộc về phải được đánh giá lại.

37. Một nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị là một nhóm các tài sản có bản chất tương tự và được sử dụng giống nhau trong các hoạt động của đơn vị. Sau đây là ví dụ về các nhóm tài sản riêng biệt:
(a) Đất đai;
(b) Đất đai và nhà cửa;
(c) Máy móc;
(d) Tàu thuyền;
(e) Máy bay;
(f) Xe cơ giới;
(g) Nội thất cố định và nội thất di động;
(h) Thiết bị văn phòng; và
(i) Cây lâu năm cho sản phẩm.

38. Các tài sản nằm trong một nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại đồng thời để tránh việc đánh giá lại tài sản có chọn lọc và các khoản được thể hiện trong báo cáo tài chính là tổng hợp của những chi phí và giá trị tại các ngày khác nhau. Tuy nhiên, một nhóm tài sản có thể được đánh giá lại trên cơ sở liên tục với điều kiện việc đánh giá lại nhóm tài sản này được hoàn thành trong một thời gian ngắn và việc đánh giá lại được cập nhật.

39. Nếu giá trị còn lại của tài sản tăng lên do đánh giá lại, khoản tăng thêm này phải được ghi nhận vào thu nhập toàn diện khác và lũy kế trong vốn chủ sở hữu dưới chỉ tiêu thặng dư đánh giá lại tài sản. Tuy nhiên, khoản tăng thêm này phải được ghi nhận trong báo cáo lãi hoặc lỗ nếu nó bù lại khoản giảm trước đó được ghi nhận trong báo cáo lãi hoặc lỗ do đánh giá lại chính tài sản này.

40. Nếu giá trị còn lại của một tài sản bị giảm do đánh giá lại, khoản giảm này phải được ghi nhận trong báo cáo lãi hoặc lỗ. Tuy nhiên, khoản giảm này phải được ghi nhận trong thu nhập toàn diện khác nếu thặng dư đánh giá lại tài sản của tài sản đó tồn tại bất kỳ số dư bên có nào. Khoản giảm được ghi nhận trong thu nhập toàn diện khác này làm giảm khoản lũy kế trong vốn chủ sở hữu dưới chỉ tiêu thặng dư đánh giá lại tài sản.

41. Khoản thặng dư đánh giá lại tài sản được bao gồm trong vốn chủ sở hữu của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể được kết chuyển trực tiếp sang lợi nhuận sau thuế chưa phân phối khi tài sản bị dừng ghi nhận. Điều này có thể liên quan đến việc kết chuyển toàn bộ thặng dư khi tài sản hết thời hạn sử dụng hoặc bị thanh lý. Tuy nhiên, một số khoản thặng dư vẫn có thể được kết chuyển ngay cả khi tài sản vẫn đang được sử dụng bởi đơn vị. Trong trường hợp như vậy, khoản thặng dư được kết chuyển sẽ là khoản chênh lệch giữa khấu hao dựa trên giá trị còn lại được đánh giá lại của tài sản và khấu hao dựa trên giá gốc của tài sản. Việc chuyển thặng dư đánh giá lại tài sản sang lợi nhuận sau thuế chưa phân phối không được thực hiện thông qua báo cáo lãi hoặc lỗ.

42. Ảnh hưởng của thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu có, xuất phát từ việc đánh giá lại bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được ghi nhận và trình bày theo quy định tại IAS 12 Thuế thu nhập doanh nghiệp.​

 

[Đặng Hà Ngân]

Khấu hao

43. Mỗi bộ phận của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có nguyên giá chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng nguyên giá của tài sản đó phải được khấu hao riêng biệt.

44. Đơn vị phân bổ số tiền trong ghi nhận ban đầu của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị cho các bộ phận quan trọng của tài sản đó và khấu hao riêng từng bộ phận này. Ví dụ, có thể khấu hao riêng khung máy bay và động cơ của máy bay. Tương tự, nếu đơn vị mua bất động sản, nhà xưởng và thiết bị thuộc hợp đồng cho thuê hoạt động mà đơn vị là bên cho thuê thì đơn vị có thể khấu hao riêng các khoản được phản ánh trong nguyên giá của tài sản phát sinh từ những điều khoản cho thuê có lợi hoặc bất lợi so với điều kiện thị trường.

45. Một bộ phận quan trọng của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể có thời gian sử dụng hữu ích và phương pháp khấu hao giống với thời gian sử dụng hữu ích và phương pháp khấu hao của một bộ phận quan trọng khác của tài sản đó. Những bộ phận như vậy có thể được nhóm lại khi xác định chi phí khấu hao.

46. Trong trường hợp đơn vị khấu hao riêng một số bộ phận của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị thì đơn vị cũng khấu hao riêng phần còn lại của tài sản đó. Phần còn lại của tài sản bao gồm các bộ phận khi xét riêng lẻ là không quan trọng. Nếu đơn vị có những kỳ vọng khác nhau đối với những bộ phận này, các kỹ thuật gần giống có thể cần thiết khi khấu hao phần còn lại của tài sản để thể hiện một cách trung thực mô hình sử dụng và/hoặc thời gian sử dụng hữu ích của những bộ phận đó.

47. Đơn vị có thể lựa chọn khấu hao riêng các bộ phận của một tài sản có nguyên giá chiếm tỷ trọng không đáng kể trong tổng nguyên giá của tài sản đó.

48. Chi phí khấu hao cho từng kỳ phải được ghi nhận vào báo cáo lãi hoặc lỗ trừ khi chi phí này được tính vào giá trị còn lại của một tài sản khác.

49. Chi phí khấu hao trong một kỳ thường được ghi nhận vào báo cáo lãi hoặc lỗ. Tuy nhiên, đôi khi, những lợi ích kinh tế trong tương lai của một tài sản được gộp vào trong việc sản xuất các tài sản khác. Trong trường hợp này, chi phí khấu hao cấu thành nên một phần nguyên giá của tài sản khác và được bao gồm trong giá trị còn lại của tài sản đó. Ví dụ, khấu hao của nhà máy sản xuất và thiết bị được tính vào chi phí chế biến hàng tồn kho (xem IAS 2). Tương tự, khấu hao bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được sử dụng cho các hoạt động triển khai có thể được tính vào nguyên giá của một tài sản vô hình được ghi nhận theo quy định tại IAS 38 Tài sản vô hình.

Giá trị phải khấu hao và thời gian khấu hao

50. Giá trị phải khấu hao của một tài sản phải được phân bổ một cách có hệ thống trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản đó.

51. Giá trị thanh lý có thể thu hồi và thời gian sử dụng hữu ích của một tài sản phải được xem xét ít nhất một lần vào cuối năm tài chính và, nếu phát sinh những kỳ vọng khác với các ước tính trước đó, (những) thay đổi này sẽ được coi là một thay đổi ước tính kế toán theo quy định tại IAS 8 Chính sách kế toán, thay đổi ước tính kế toán và các sai sót.

52. Khấu hao được ghi nhận ngay cả khi giá trị hợp lý của tài sản lớn hơn giá trị còn lại của tài sản đó, miễn là giá trị thanh lý có thể thu hồi của tài sản không vượt quá giá trị còn lại của tài sản. Sửa chữa và bảo trì tài sản không phủ nhận sự cần thiết phải khấu hao tài sản.

53. Giá trị phải khấu hao của một tài sản được xác định sau khi trừ đi giá trị thanh lý có thể thu hồi của tài sản. Trong thực tế, giá trị thanh lý có thể thu hồi của một tài sản thường không đáng kể và do đó, không trọng yếu trong việc tính toán giá trị phải khấu hao.

54. Giá trị thanh lý có thể thu hồi của một tài sản có thể tăng lên thành một khoản bằng hoặc lớn hơn giá trị còn lại của tài sản. Nếu như vậy, chi phí khấu hao của tài sản bằng 0 trừ khi và cho đến khi giá trị thanh lý có thể thu hồi của tài sản giảm xuống thành một khoản thấp hơn giá trị còn lại của tài sản.

55. Khấu hao tài sản bắt đầu khi tài sản sẵn sàng để sử dụng, cụ thể là khi tài sản ở vị trí và điều kiện cần thiết để tài sản có khả năng hoạt động theo cách mà nhà quản lý dự định. Khấu hao tài sản chấm dứt vào ngày sớm hơn giữa ngày tài sản được phân loại là giữ để bán (hoặc nằm trong một nhóm thanh lý được phân loại là giữ để bán) theo quy định tại IFRS 5 và ngày tài sản bị dừng ghi nhận. Do đó, khấu hao không dừng lại khi tài sản nhàn rỗi hoặc không tham gia hoạt động trừ khi tài sản đã được khấu hao hết. Tuy nhiên, theo phương pháp khấu hao dựa trên mức độ sử dụng, chi phí khấu hao có thể bằng 0 trong thời gian không sản xuất.

56. Những lợi ích kinh tế trong tương lai của một tài sản được tiêu thụ bởi một đơn vị chủ yếu thông qua việc sử dụng nó. Tuy nhiên, các yếu tố khác, chẳng hạn như lỗi thời về kỹ thuật hoặc thương mại và hao mòn khi tài sản không hoạt động thường dẫn đến việc suy giảm những lợi ích kinh tế có thể thu được từ tài sản. Do đó, tất cả các yếu tố dưới đây cần được xem xét khi xác định thời gian sử dụng hữu ích của tài sản:

(a) mức độ sử dụng dự kiến của tài sản. Mức độ sử dụng được đánh giá bằng cách tham chiếu đến công suất hoặc sản lượng dự kiến.

(b) hao mòn vật lý dự kiến. Hao mòn vật lý dự kiến phụ thuộc vào các yếu tố liên quan đến hoạt động như số ca làm việc tài sản sẽ được sử dụng, chương trình sửa chữa và bảo trì, chăm sóc và bảo trì tài sản trong thời gian không hoạt động.

(c) lỗi thời về kỹ thuật hoặc thương mại phát sinh từ những thay đổi hoặc cải tiến trong sản xuất hoặc từ thay đổi nhu cầu thị trường đối với sản phẩm hoặc dịch vụ là sản phẩm đầu ra của tài sản. Những suy giảm dự kiến trong giá bán tương lai của một đối tượng được sản xuất bằng cách sử dụng một tài sản có thể chỉ ra lỗi thời kỹ thuật hoặc thương mại dự kiến của tài sản, do vậy, có thể phản ánh việc suy giảm các lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản đó.

(d) giới hạn pháp lý hoặc các giới hạn tương tự đối với việc sử dụng tài sản như ngày hết hạn của các hợp đồng thuê tài sản.

57. Thời gian sử dụng hữu ích của một tài sản được xác định theo sự hữu ích dự kiến của tài sản đối với đơn vị. Chính sách quản lý tài sản của đơn vị có thể bao gồm việc thanh lý tài sản sau một thời gian cụ thể hoặc sau khi tiêu thụ một tỷ lệ cụ thể lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản. Do đó, thời gian sử dụng hữu ích của một tài sản có thể ngắn hơn tuổi thọ kinh tế của tài sản đó. Việc ước tính thời gian sử dụng hữu ích của tài sản là một xét đoán dựa trên kinh nghiệm của đơn vị với các tài sản tương tự.

58. Đất đai và nhà cửa là những tài sản riêng biệt và được hạch toán riêng ngay cả khi chúng được mua sắm cùng nhau. Với một số trường hợp ngoại lệ như mỏ đá và các mặt bằng được sử dụng như bãi thải, đất đai có thời gian sử dụng hữu ích vô thời hạn, do vậy không phải khấu hao. Nhà cửa có thời gian sử dụng hữu ích giới hạn, do đó là tài sản phải khấu hao. Việc tăng giá trị của mảnh đất mà nhà cửa xây dựng trên đó không ảnh hưởng đến việc xác định giá trị phải khấu hao của nhà cửa đó.

59. Nếu nguyên giá của đất đai bao gồm cả chi phí tháo dỡ, di dời và phục hồi mặt bằng, phần nguyên giá đó được khấu hao trong khoảng thời gian đơn vị thu được những lợi ích khi phát sinh các chi phí đó. Trong một số trường hợp, bản thân đất đai có thời gian sử dụng hữu ích giới hạn, khi đó, đất đai được khấu hao theo cách phản ánh những lợi ích thu được từ nó.​

 

[Đặng Hà Ngân]

Phương pháp khấu hao

60. Phương pháp khấu hao được sử dụng phải phản ánh cách những lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản dự kiến sẽ được sử dụng bởi đơn vị.

61. Phương pháp khấu hao áp dụng cho một tài sản phải được xem xét ít nhất một lần vào cuối năm tài chính và nếu có sự thay đổi đáng kể trong mô hình dự kiến sử dụng các lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản, phương pháp khấu hao phải được thay đổi để phản ánh mô hình đã thay đổi. Sự thay đổi này sẽ được coi là một thay đổi ước tính kế toán theo quy định tại IAS 8.

62. Có nhiều phương pháp khấu hao có thể được sử dụng để phân bổ một cách có hệ thống giá trị phải khấu hao của một tài sản trong thời gian sử dụng hữu ích của tài sản đó. Các phương pháp này bao gồm: phương pháp khấu hao đường thẳng, phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần và phương pháp khấu hao theo khối lượng sản phẩm. Phương pháp khấu hao đường thẳng dẫn đến việc chi phí khấu hao không đổi trong suốt thời gian sử dụng hữu ích nếu giá trị thanh lý có thể thu hồi của tài sản không thay đổi. Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần dẫn đến việc chi phí khấu hao giảm dần trong suốt thời gian sử dụng hữu ích. Phương pháp khấu hao theo khối lượng sản phẩm dẫn đến việc chi phí khấu hao dựa trên mức độ sử dụng dự kiến hoặc sản phẩm đầu ra dự kiến. Đơn vị chọn phương pháp phản ánh gần nhất mô hình dự kiến sử dụng những lợi ích kinh tế trong tương lai của tài sản. Phương pháp đó phải được áp dụng nhất quán theo từng giai đoạn trừ khi có sự thay đổi trong mô hình dự kiến sử dụng những lợi ích kinh tế trong tương lai.

62A. Phương pháp khấu hao dựa trên doanh thu được tạo ra bởi một hoạt động có sử dụng một tài sản là không phù hợp. Doanh thu được tạo ra bởi một hoạt động có sử dụng một tài sản thường phản ánh các yếu tố khác thay vì phản ánh việc sử dụng những lợi ích kinh tế của tài sản. Ví dụ, doanh thu bị ảnh hưởng bởi các đầu vào và quy trình khác, hoạt động bán hàng, các thay đổi về khối lượng và giá bán. Thành phần giá của doanh thu có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát, thứ vốn không chịu ảnh hưởng bởi cách thức sử dụng tài sản. Suy giảm giá trị

63. Để xác định xem một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có bị suy giảm giá trị hay không, đơn vị áp dụng IAS 36 Suy giảm giá trị của tài sản. Chuẩn mực đó giải thích cách một đơn vị xem xét giá trị còn lại của tài sản, cách xác định giá trị có thể thu hồi của một tài sản và khi nào đơn vị ghi nhận hoặc hoàn nhập lỗ do suy giảm giá trị tài sản.

64. [Đã hủy bỏ] Bồi thường cho suy giảm giá trị

65. Bồi thường từ bên thứ ba cho các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bị suy giảm giá trị, mất mát hoặc cho đi phải được đưa vào báo cáo lãi hoặc lỗ khi bồi thường trở thành khoản phải thu.

66. Sự suy giảm giá trị hoặc tổn thất của các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, các khoản bồi thường có liên quan hoặc các khoản thanh toán bồi thường từ bên thứ ba và bất kỳ giao dịch mua hoặc xây dựng tài sản thay thế nào sau đó đều là các sự kiện kinh tế riêng biệt và được hạch toán một cách độc lập như sau:

(a) suy giảm giá trị của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được ghi nhận theo quy định tại IAS 36;

(b) việc dừng ghi nhận bất động sản, nhà xưởng và thiết bị không còn sử dụng hoặc đã thanh lý được xác định theo quy định tại Chuẩn mực này;

(c) bồi thường từ bên thứ ba cho các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bị suy giảm giá trị, mất mát hoặc cho đi được tính vào khi xác định lãi hoặc lỗ khi nó trở thành khoản phải thu; và

(d) nguyên giá của các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được phục hồi, mua sắm hoặc xây dựng để thay thế được xác định theo quy định tại Chuẩn mực này.

​

 

[Đặng Hà Ngân]

V. Dừng ghi nhận

67. Giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị phải bị dừng ghi nhận: (a) khi thanh lý; hoặc (b) khi không có lợi ích kinh tế trong tương lai dự kiến thu được từ việc sử dụng hoặc thanh lý tài sản đó.

68. Lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc dừng ghi nhận một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị phải được bao gồm trong báo cáo lãi hoặc lỗ khi tài sản đó bị dừng ghi nhận (trừ khi IFRS 16 Thuê tài sản yêu cầu khác về việc bán và cho thuê lại). Các khoản lãi này sẽ không được phân loại là doanh thu.

68A. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động thông thường của mình, đơn vị thường xuyên bán các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được giữ để cho người khác thuê phải chuyển những tài sản này sang hàng tồn kho với giá trị còn lại của chúng khi các tài sản đó bị ngừng cho thuê và được giữ để bán. Khoản thu nhập từ việc bán những tài sản này sẽ được ghi nhận là doanh thu theo quy định tại IFRS 15 Doanh thu từ hợp đồng với khách hàng. IFRS 5 không áp dụng khi tài sản được chuyển sang hàng tồn kho do tài sản đó được giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường của đơn vị.

69. Việc thanh lý một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có thể diễn ra theo nhiều cách khác nhau (ví dụ: bán, tham gia vào một hợp đồng thuê tài chính hoặc quyên góp). Ngày thanh lý bất động sản, nhà xưởng và thiết bị là ngày người nhận có quyền kiểm soát tài sản đó theo các yêu cầu của việc xác định khi nào nghĩa vụ thực hiện được thỏa mãn trong IFRS 15. IFRS 16 áp dụng cho việc thanh lí được thực hiện theo cách bán và cho thuê lại.

70. Nếu, theo nguyên tắc ghi nhận tại đoạn 7, đơn vị ghi nhận vào giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị chi phí thay thế một bộ phận của tài sản đó, đơn vị phải dừng ghi nhận giá trị còn lại của bộ phận bị thay thế bất kể là nó được khấu hao riêng hay không. Nếu không thể xác định được giá trị còn lại của bộ phận bị thay thế, đơn vị có thể sử dụng chi phí của bộ phận thay thế để thể hiện nguyên giá của bộ phận bị thay thế tại thời điểm nó được mua hoặc xây dựng.

71. Lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc dừng ghi nhận một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được xác định là khoản chênh lệch giữa khoản thu thuần từ thanh lý, nếu có, và giá trị còn lại của tài sản đó.

72. Khoản thanh toán được bao gồm trong lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc dừng ghi nhận một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được xác định theo các yêu cầu cho việc xác định giá giao dịch trong các đoạn 47-72 của IFRS 15. Những thay đổi sau đó đối với khoản thanh toán ước tính được bao gồm trong lãi hoặc lỗ phải tuân thủ các yêu cầu về thay đổi giá giao dịch trong IFRS 15.​

 

[Đặng Hà Ngân]

VI. Trình bày

73. Báo cáo tài chính phải trình bày cho từng nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị những thông tin sau:

(a) cơ sở xác định giá trị được sử dụng để xác định giá trị còn lại gộp;

(b) phương pháp khấu hao được sử dụng;

(c) thời gian sử dụng hữu ích hoặc tỷ lệ khấu hao được sử dụng;

(d) giá trị còn lại gộp và khấu hao lũy kế (cộng với các khoản lỗ lũy kế do suy giảm giá trị tài sản) tại đầu kỳ và cuối kỳ; và

(e) bảng hòa giải giá trị còn lại tại đầu kỳ và cuối kỳ thể hiện:

(i) các thêm mới;

(ii) các tài sản được phân loại là giữ để bán hoặc nằm trong một nhóm thanh lý được phân loại là giữ để bán theo quy định tại IFRS 5 và các thanh lý khác;

(iii) mua lại thông qua hợp nhất kinh doanh;

(iv) tăng hoặc giảm do đánh giá lại theo các đoạn 31, 39 và 40 và từ các khoản lỗ do suy giảm giá trị tài sản được ghi nhận hoặc hoàn nhập trong thu nhập toàn diện khác theo quy định tại IAS 36;

(v) các khoản lỗ do suy giảm giá trị được ghi nhận trong báo cáo lãi hoặc lỗ theo quy định tại IAS 36;

(vi) các khoản lỗ do suy giảm giá trị được hoàn nhập vào báo cáo lãi hoặc lỗ theo quy định tại IAS 36;

(vii) khấu hao; (

viii) chênh lệch tỷ giá hối đoái thuần phát sinh từ việc chuyển đổi báo cáo tài chính từ đồng tiền chức năng sang một loại tiền tệ báo cáo khác, bao gồm cả việc chuyển đổi một hoạt động nước ngoài sang đồng tiền báo cáo của đơn vị báo cáo; và

(ix) các thay đổi khác.

74. Báo cáo tài chính cũng phải trình bày:

(a) sự tồn tại và giá trị của những hạn chế về quyền sở hữu và bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được cầm cố như là một khoản bảo đảm cho các khoản nợ;

(b) các chi phí được ghi nhận trong giá trị còn lại của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị trong quá trình xây dựng;

(c) giá trị các cam kết theo hợp đồng cho việc mua sắm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị; và

(d) số tiền bồi thường từ bên thứ ba cho các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bị suy giảm giá trị, mất mát hoặc cho đi được bao gồm trong báo cáo lãi hoặc lỗ nếu nó không được trình bày riêng trong báo cáo thu nhập toàn diện.

75. Việc lựa chọn phương pháp khấu hao và ước tính thời gian sử dụng hữu ích của tài sản là một xét đoán. Do đó, việc trình bày các phương pháp được áp dụng và thời gian sử dụng hữu ích ước tính hoặc tỷ lệ khấu hao cung cấp cho người dùng báo cáo tài chính thông tin cho phép họ xem xét các chính sách được lựa chọn bởi nhà quản lý và so sánh với những đơn vị khác. Vì các lý do khác tương tự, đơn vị cần phải trình bày:

(a) khấu hao, cho dù được ghi nhận vào báo cáo lãi hoặc lỗ hoặc là một phần nguyên giá của các tài sản khác, trong kỳ; và

(b) khấu hao lũy kế tại cuối kỳ.

76. Theo quy định tại IAS 8, đơn vị trình bày bản chất và ảnh hưởng của thay đổi ước tính kế toán có ảnh hưởng đến kỳ hiện tại hoặc dự kiến sẽ có ảnh hưởng đến các kỳ tiếp theo. Đối với bất động sản, nhà xưởng và thiết bị, việc trình bày đó có thể phát sinh từ những thay đổi trong ước tính: (a) giá trị thanh lý có thể thu hồi; (b) chi phí ước tính cho việc tháo dỡ, di dời hoặc khôi phục các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị; (c) thời gian sử dụng hữu ích; và (d) phương pháp khấu hao.

77. Nếu các bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được trình bày theo giá trị được đánh giá lại, đơn vị phải trình bày những điều dưới đây bên cạnh các trình bày theo yêu cầu của IFRS 13: (a) ngày có hiệu lực của việc đánh giá lại; (b) liệu có một bên độc lập tham gia đánh giá hay không; (c)–(d) [Đã hủy bỏ] (e) đối với mỗi nhóm bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được đánh giá lại, giá trị còn lại của tài sản sẽ được ghi nhận theo mô hình chi phí; và (f) thặng dư đánh giá lại tài sản, thể hiện sự thay đổi trong kỳ và bất kỳ hạn chế nào đối với việc phân phối số dư cho cổ đông.

78. Theo quy định tại IAS 36, đơn vị trình bày thông tin về bất động sản, nhà xưởng và thiết bị bị suy giảm giá trị bên cạnh những thông tin khác theo yêu cầu của đoạn 73 (e)(iv) – (vi).

79. Người sử dụng báo cáo tài chính cũng có thể tìm thấy những thông tin liên quan đến nhu cầu của mình như sau: (a) giá trị còn lại của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị tạm thời nhàn rỗi; (b) giá trị còn lại gộp của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đã hết khấu hao những vẫn đang được sử dụng; (c) giá trị còn lại của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đã ngừng hoạt động và không được phân loại là để bán theo quy định tại IFRS 5; và (d) giá trị hợp lý của bất động sản, nhà xưởng và thiết bị khi nó khác biệt trọng yếu với giá trị còn lại của tài sản trong trường hợp mô hình chi phí được sử dụng. Do vậy, các đơn vị được khuyến khích trình bày những mục này.​

 

[Đặng Hà Ngân]

VII. Các quy định chuyển tiếp

80. Các yêu cầu của đoạn 24-26 liên quan đến việc xác định giá trị ban đầu một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị có được thông qua giao dịch trao đổi tài sản phải được áp dụng phi hồi tố chỉ cho các giao dịch tương lai.

80A. Đoạn 35 được sửa đổi bởi Cải tiến hàng năm cho các IFRS Chu kỳ 2010-2012. Đơn vị phải áp dụng sửa đổi này cho tất cả các đánh giá lại được ghi nhận trong các kỳ báo cáo năm bắt đầu từ hoặc sau ngày áp dụng lần đầu của sửa đổi đó và trong kỳ báo cáo năm ngay trước đó. Đơn vị cũng có thể trình bày thông tin so sánh được điều chỉnh cho các kỳ báo cáo trước đó nhưng điều này là không bắt buộc. Nếu đơn bị trình bày thông tin so sánh chưa được điều chỉnh cho bất kỳ kỳ báo cáo nào trước đó, đơn vị phải xác định một cách rõ ràng thông tin chưa được điều chỉnh, nêu rõ rằng thông tin đó được trình bày trên một cơ sở khác và giải thích cơ sở đó.

80B. Trong kỳ báo cáo mà Nông nghiệp: Cây lâu năm cho sản phẩm (Sửa đổi cho IAS 16 và IAS 41) được áp dụng lần đầu, đơn vị không cần trình bày thông tin định lượng theo yêu cầu của đoạn 28(f) của IAS 8 cho kỳ hiện tại. Tuy nhiên, đơn vị phải trình bày thông tin định lượng theo yêu cầu của đoạn 28(f) của IAS 8 cho mỗi kỳ trước đó được trình bày.

80C. Đơn vị có thể lựa chọn xác định giá trị một cây lâu năm cho sản phẩm theo giá trị hợp lý của nó tại thời điểm bắt đầu kỳ báo cáo sớm nhất được trình bày trong báo cáo tài chính cho kỳ báo cáo đơn vị lần đầu áp dụng Nông nghiệp: Cây lâu năm cho sản phẩm (Sửa đổi cho IAS 16 và IAS 41) và sử dụng giá trị hợp lý đó như là giá phí quy ước của nó vào ngày đó. Bất kỳ sự khác biệt nào giữa giá trị còn lại trước đó và giá trị hợp lý phải được ghi nhận vào lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đầu kỳ tại thời điểm bắt đầu kỳ báo cáo sớm nhất được trình bày.​

 

[Đặng Hà Ngân]

VIII. Ngày hiệu lực

81. Đơn vị phải áp dụng Chuẩn mực này cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2005. Việc áp dụng sớm hơn được khuyến khích. Nếu đơn vị áp dụng Chuẩn mực này trong khoảng thời gian bắt đầu trước ngày 1 tháng 1 năm 2005, đơn vị phải trình bày điều đó.

81A. Đơn vị phải áp dụng các sửa đổi trong đoạn 3 cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2006. Nếu đơn vị áp dụng IFRS 6 cho một kỳ sớm hơn, những sửa đổi này phải được áp dụng cho kỳ đó.

81B. IAS 1 Trình bày Báo cáo tài chính (được sửa đổi vào năm 2007) sửa đổi thuật ngữ được sử dụng trong các IFRS. Thêm vào đó, nó đã sửa đổi các đoạn 39, 40 và 73(e) (iv). Đơn vị phải áp dụng những sửa đổi này cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2009. Nếu đơn vị áp dụng IAS 1 (được sửa đổi vào năm 2007) cho một kỳ sớm hơn, những sửa đổi này phải được áp dụng cho kỳ đó.

81C. IFRS 3 Hợp nhất Kinh doanh (được sửa đổi vào năm 2008) sửa đổi đoạn 44. Đơn vị phải áp dụng sửa đổi này cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 2009. Nếu đơn vị áp dụng IFRS 3 (sửa đổi 2008) cho một kỳ sớm hơn, sửa đổi cũng phải được áp dụng cho kỳ đó.

81D. Đoạn 6 và 69 đã được sửa đổi và đoạn 68A đã được thêm vào bởi Cải tiến cho các IFRS được ban hành vào tháng 5 năm 2008. Đơn vị phải áp dụng những sửa đổi này phi hồi tố cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2009. Việc áp dụng sớm hơn được cho phép. Nếu đơn vị áp dụng các sửa đổi cho một kỳ sớm hơn, đơn vị phải trình bày điều này và đồng thời áp dụng các sửa đổi liên quan đến IAS 7 Báo cáo lưu chuyển tiền tệ.

81E. Đoạn 5 đã được sửa đổi bởi Cải tiến cho với các IFRS được ban hành vào tháng 5 năm 2008. Đơn vị phải áp dụng sửa đổi này cho kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2009. Việc áp dụng sớm hơn được cho phép nếu đơn vị cũng áp dụng đồng thời những sửa đổi cho các đoạn 8, 9, 22, 48, 53, 53A, 53B, 54, 57 và 85B của IAS 40. Nếu đơn vị áp dụng sửa đổi cho một kỳ sớm hơn, đơn vị phải trình bày điều đó.

81F. IFRS 13 được ban hành vào tháng 5 năm 2011 đã sửa đổi định nghĩa về giá trị hợp lý trong đoạn 6, sửa đổi các đoạn 26, 35 và 77 và hủy bỏ các đoạn 32 và 33. Đơn vị phải áp dụng các sửa đổi này khi áp dụng IFRS 13.

81G. Cải tiến hàng năm chu kỳ 2009-2011 được ban hành vào tháng 5 năm 2012 đã sửa đổi đoạn 8. Đơn vị phải áp dụng sửa đổi này hồi tố theo quy định tại IAS 8 Chính sách kế toán, thay đổi ước tính kế toán và các sai sót cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2013. Việc áp dụng sớm hơn được cho phép. Nếu đơn vị áp dụng sửa đổi cho một kỳ sớm hơn, đơn vị phải trình bày điều đó.

81H. Cải tiến hàng năm các IFRS Chu kỳ 2010–2012 được ban hành vào tháng 12 năm 2013 đã sửa đổi đoạn 35 và thêm đoạn 80A. Đơn vị phải áp dụng sửa đổi này cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 2014. Việc áp dụng sớm hơn được cho phép. Nếu đơn vị áp dụng sửa đổi cho một kỳ sớm hơn, đơn vị phải trình bày điều đó.

81I. Giải thích các phương pháp khấu hao được chấp nhận (Sửa đổi cho IAS 16 và IAS 38) được ban hành vào tháng 5 năm 2014 đã sửa đổi đoạn 56 và thêm đoạn 62A. Đơn vị phải áp dụng những sửa đổi này phi hồi tố cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2016. Việc áp dụng sớm hơn được cho phép. Nếu đơn vị áp dụng những sửa đổi cho một kỳ sớm hơn, đơn vị phải trình bày điều đó.

81J. IFRS 15 Doanh thu từ hợp đồng với khách hàng được ban hành vào tháng 5 năm 2014 đã sửa đổi các đoạn 68A, 69 và 72. Đơn vị phải áp dụng những sửa đổi này khi áp dụng IFRS 15.

81K. Nông nghiệp: Cây lâu năm cho sản phẩm (Sửa đổi cho IAS 16 và IAS 41), ban hành vào tháng 6 năm 2014, sửa đổi các đoạn 3, 6 và 37 và thêm các đoạn 22A và 80B-80C. Đơn vị phải áp dụng những sửa đổi này cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2016. Việc áp dụng sớm hơn được cho phép. Nếu đơn vị áp dụng những sửa đổi này cho kỳ sớm hơn, đơn vị phải trình bày điều đó. Đơn vị phải áp dụng các sửa đổi đó hồi tố theo quy định tại IAS 8 trừ khi được quy định cụ thể trong đoạn 80C.

81L. IFRS 16 được ban hành vào tháng 1 năm 2016 đã hủy bỏ các đoạn 4 và 27 và sửa đổi các đoạn 5, 10, 44 và 68-69. Đơn vị phải áp dụng những sửa đổi này khi áp dụng IFRS 16. 81M. IFRS 17 được ban hành vào tháng 5 năm 2017 đã thêm các đoạn 29A và 29B. Đơn vị phải áp dụng những sửa đổi này khi áp dụng IFRS 17.​

 

[Đặng Hà Ngân]

Thu hồi các tuyên bố khác

82. Chuẩn mực này thay thế IAS 16 Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị (được sửa đổi vào năm 1998).

83. Chuẩn mực này thay thế các Giải thích sau: (a) SIC‑6 Chi phí sửa đổi phần mềm hiện có; (b) SIC‑14 Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị – Bồi thường cho sự suy giảm giá trị và tổn thất của tài sản; và (c) SIC‑23 Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị – Chi phí kiểm định hoặc đại tu lớn.

Phụ lục – Sửa đổi các tuyên bố khác

Các sửa đổi trong phụ lục này phải được áp dụng cho các kỳ báo cáo năm bắt đầu vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2005. Nếu đơn vị áp dụng Chuẩn mực này cho kỳ sớm hơn, những sửa đổi này sẽ được áp dụng cho kỳ đó.​